譲渡所得税を3,000万円控除可能！居住用不動産譲渡の特別控除とは

相続では、不要な不動産を相続しなければならなくなることがあります。

良くあるケースが実家の相続です。相続人自身もマイホームを持っており、被相続人となる親の自宅も今後相続する可能性があるという場合には、実家を売却することも検討する必要があります。

しかし、不動産を売却した際に利益が出ると、譲渡所得税がかかってしまう点が悩みどころです。もっとも、居住用不動産の売却には、「居住用不動産の3,000万円控除」という特例が適用できることがあります。

3,000万円も控除できれば、譲渡所得税がかからなくなる可能性も高くなり、有効に活用したい制度になります。

今回は、居住用不動産の3,000万円控除についてご紹介してまいります。

1． 居住用不動産の3,000万円控除とは

それではまず、居住用不動産の3,000万円控除の基本からご紹介します。

1-1．居住用不動産の3,000万円控除とは

不動産を売却した際に譲渡益が発生すると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税とは、一般に、復興特別所得税を含む所得税と住民税を合算したものを指す総称です。「相続」で取得した不動産を売却する際でも、譲渡所得益が発生すれば、もちろん譲渡所得税は発生します。

居住用不動産の3,000万円控除とは、居住用不動産を売却した際に一定要件を満たすと、譲渡益から最高3,000万円を控除することができる特例で、正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

1-2．3,000万円を超える部分の税率

控除額は最高で3,000万円となり、それを超えた部分については譲渡所得税がかかります。

所得税と住民税を合わせた税率は次の通り、所有期間が5年を超えるか否かで税額が大きく変わります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 39.63%

所有期間は、「取得した日」から「売却した年の1月1日」までの年月を数えます。2017年6月20日に購入して2022年6月30日に売却した場合には、売却時点では5年超ではありますが、2022年1月1日時点では4年6ヶ月であることから、所有期間5年以下として短期譲渡所得になります。

例えば、2015年12月10日に購入した自宅を2022年6月20日に売却し、譲渡益が5,000万円出た場合には、所有期間6年の長期譲渡所得に該当し、所得税と住民税が4,063,000円発生することになります。

（5,000万円－3,000万円）×20.315％＝4,063,000円

2．居住用不動産の3,000万円控除の要件と注意点

税負担を非常に大きく軽減することができる3,000万円控除ですが、単に居住用不動産を売却すれば適用できるわけではありません。

そこで、ここでは、適用要件をご紹介します。

2-1．適用要件一覧

次の6つの要件すべてを満たす必要があります。

適用要件		詳細①	詳細②
①	右記のいずれかを満たすマイホームの売却であること	自分が住んでいるマイホームであること
		単身赴任の場合には配偶者が住んでいること
		住んでいない場合	住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却であること
		家を取り壊した場合には右記の3つに該当していること	土地の譲渡契約が解体から1年以内であること
			住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却であること
			土地を賃貸していないこと
②	売却した年の前年または前々年に3,000万円控除の適用を受けていないこと、または、マイホームの譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
③	売却した年の前年または前々年に、マイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
④	売却した家や土地について、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
⑤	災害によって滅失した場合	住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却であること
⑥	買い手と売り手が特別な関係（親子、夫婦、兄弟姉妹、内縁関係など）でないこと

2-2．適用要件のポイントまとめ

適用要件が多いため、ポイントをまとめると次の通りです。

適用要件①について

適用要件の➀は、その不動産が居住用不動産であるかを判断する要件であり、重要なポイントになります。

したがって、まず、ご自分が居住するための家ではないと判断される不動産は除かれます。

例えば、次のような家は居住用とは認められません。

• 居住用ではなく別荘や趣味のために所有していた家
• 控除の適用を受けるために購入した家
• 仮住まいなど一時的な目的で入居していた家

ただし、病気の転地療養などでの一時的な空き家の場合には適用できます。

次に、売却時点で居住していない場合での判断です。

居住しなくなってから3年目の年末までの売却であれば次のようなケースでも適用できます。

• 空き家を賃貸にしていたとしても、所有者が住まなくなってから3年目の年末までに譲渡した場合
• 家を取壊しても、1年以内に土地の売買契約をすることを条件に、住まなくなってから3年目の年末までに売却をした場合

一方、土地を貸駐車場などの賃貸にした場合には適用対象外になります。

適用要件②について

3,000万円控除は3年に1度しか使えない特例です。

2022年分で適用を受けたい場合には、2020年と2021年に3,000万円控除の適用を受けていないことが前提になります。

適用要件③について

3,000万円控除は、マイホームの買い替えや交換の特例との併用はできません。

よって、売却した年を含めた3年間の間に、マイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていた場合は適用対象外になります。

適用要件⑥について

マイホームの売却先が、配偶者や子供、ご自分が経営している法人など、特別な関係にある者である場合には、口裏を合わせて適用要件に該当させることが可能になるため、適用対象外になります。

3．居住用不動産の3,000万円控除を利用する際の注意点

適用要件に該当しているかどうか迷うケースを具体的にご紹介します。

3-1．相続により所有者となった居住用不動産の譲渡

父の相続時に実家を長男が相続したあと、その家に母が独居で住み続けていた場合には、その家を売却したとしても、要件①を満たさないことになりますので特例の適用はできません。

あくまで所有者が居住していたかどうかで判断します。

3-2．被相続人が老人ホームに入居していた場合

被相続人が要介護認定を受け、相続開始直前まで老人ホームに入居していたという場合も多いかと思います。

老人ホーム入居時から相続開始直後まで、その家屋で被相続人の物品を管理していたなど、被相続人による一定の使用がなされており、かつ、事業の用・貸付の用・被相続人以外の居住の用に供されていないという要件を満たした場合には、適用対象になります。

3-3．兄弟で相続した土地建物を売却した場合

土地建物を共有している場合には、共有者それぞれで特例の適用を受けることができます。

例えば、被相続人の居住用家屋と敷地の両方を兄弟で2分の1ずつ相続する場合には、兄と弟でそれぞれ3,000万円の控除が可能です。

3-4．敷地の一部を売却した場合

家はそのままにして敷地の一部を切り離して売却する場合には、単に土地を売却しているだけであり、控除対象外になります。

一方で、家を取り壊したうえで、売却する敷地部分が居住用としてひとまとまりの一部であると認められる場合には、控除が可能です。

3-5．店舗併用住宅を譲渡した場合

自宅の中に店舗も併設している店舗併用住宅の譲渡では、3,000万円控除の適用を受けることができるのは、ご自分の居住用に使用していた部分に限られます。

なお、店舗併用住宅であっても、居住用部分が全体の90％以上である場合には、全体を居住用として適用を受けることができます。

3-6．他の特例との併用

「10年超所有軽減税率の特例」との併用は可能

3,000万円控除は、「10年超所有軽減税率の特例」との併用が可能です。「10年超所有軽減税率の特例」とは、売却した年の1月1日において、所有期間が10年を超えている場合には、3,000万円を超える部分に対して適用される税率が次の通り軽減されます。

• 6,000万円までの部分： 14.21%
• 6,000万円を超える部分：20.315%

先程の例で所有期間が30年だとすると、次の通り所得税と住民税は2,842,000円になります。

（5,000万円－3,000万円）×14.21％＝2,842,000円

家の所有期間が10年を超えている場合には、3,000万円を超える譲渡益が出たとしても、通常の場合より税負担が軽減されます。

住宅ローン控除との併用は不可

ただし、住宅ローン控除との併用はできません。

例えば、実家を売却したあとに、そのお金を頭金にしてマイホームを購入しようとしている場合には、この問題が発生します。

実家の売却の際に3,000万円控除の適用を受けた場合には、その後に購入したマイホームについては住宅ローン控除を重複して使うことができなくなります。

3,000万円控除と住宅ローン控除の節税額を比較検討し、大きい方を選択すると有利かと思います。

4．まとめ

実家を売却した際には譲渡益に対して譲渡所得税がかかりますが、3,000万円控除の適用を受けることで、その負担を大きく軽減することができます。

実家を売却する際には、親の生前、相続後にかかわらず、適用の可否を確認してください。

適用要件が多く複雑なため、税理士への相談をおすすめいたします。相続した不動産の売却などでご不明な点やご不安がございましたら是非一度、当事務所にご相談ください。