2020.02.21

相続税無料相談

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実際に、相談会では、次のようなご相談がありました。

空き家の3000万円譲渡特例

あるお客様からのご相談です。

「田舎に住んでいた親がなくなって、今は誰も住んでいない古家がそのままになっています。兄弟は東京にいますし、家の引き取り手もなく、かといって親の土地なので売ってしまうのも忍びない。取り壊すにしても費用もかかるし、毎年帰るのも大変だし、どうしようかと思ってるんです。」

総務省の資料によれば住宅用の「空き家」が平成25年に820万戸あるとあります。人口減少に伴って今後も増え続けの数年で1000万戸にもなるとも予測されています。

「空き家」増加に伴う問題点を挙げれば

  • 倒壊等、不審火など保安上危険である
  • 衛生上有害となる恐れがある
  • 長期的に管理が行われていないことにより景観が損なわれる
  • 不審者の侵入、動物の住み着き、立木の散乱等、生活環境の低下となる
  • これらの維持管理費用の負担者が明確でない
  • 未納の固定資産税が急増し市区町村の財政への圧迫がある

など、放置できない深刻な問題となっています。

平成26年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、「特定空き家」に指定されると固定資産税が3~4倍にアップする、所沢市の空き家条例のように、指導等に適切な対応をしないと所有者の氏名住所が公表されるなどの措置もとられています。また、空き家になると今までの火災保険は適用できなくなるなどの不利益も生じてきます。

先祖代々の土地建物ではあるものの早めに処分したほうがいいのではないかと思われます。

そんな中、税務面からは「空き家」に係る譲渡所得の3,000万円特別控除という規定があり、その適用期限がさらに4年延長されることになりそうです。(平成31年度税制改正)

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

簡潔に言うと老人ホ-ムに入った親がなくなり、その親の住んでいた自宅が空き家になっている場合に、この空き家を相続した相続人が譲渡した場合には3,000万円の特別控除を認めますという特例です。

<計算例>

① 親の住んでいた家を5,000万円で譲渡した場合の譲渡所得税等

{5,000万円―250万円(取得費相当額5,000×5%)}×20%=950万円

② 空き家特例3,000万円の特別控除の適用があった場合

{5,000万円―250万円-3,000万円(特別控除)}×20%=350万円

上記の例では譲渡所得税は①-②=600万円の削減になっています。

ただし、この特例の適用を受けるには一定の条件が必要です。その主なものが以下の(1)または(2)に適合することです

(1) 被相続人居住家屋の譲渡又はその被相続人家屋及びその敷地の譲渡

① 相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがないこと(空き家であったこと)

② 譲渡時において所定の耐震基準に適合していること

(2) 相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがない被相続人居住用家屋を取り壊した後におけるその敷地の譲渡

この特例は、その譲渡が相続開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に行われていること、そして譲渡対価が1億円以下であることも要件とされています。大きな効果のある特例です。適用要件に注意しての譲渡をお勧めします。

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